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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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在行業人士看來，中海物業上市之後的業務拓展將主要圍繞兩方面展開：一是通過收購實現規模快速擴張。二是不斷發掘O2O潛在價值，對於背景雄厚還不差錢的中海而言，擴張的資金顯然不會有太大的問題，挑戰在於收購帶來的融合問題以及社區O2O的收入變現能力。

今年以來，房企分拆物業板塊上市儼然成為行業新的風口，而率先實現落地的則是中海物業。10月23日，中國建築工程總公司所屬中海集團旗下中海物業通過實物分派、介紹上市的方式於香港交易所主板掛牌，股份代號為2669。

中海物業分拆上市 業務拓展及盈利模式待考

“中海目前所提及的O2O概念以及當前其所打造的社區O2O產品都是一些耳熟能詳的概念，並未有結合中海特色的變化，其究竟是為瞭上市應景而做還是有長遠的打算很難說。”房玲表示，當下社區O2O仍隻是看起來很美的概念，實際能帶來的營收效益並不明顯，中海物業作為後來者要尋求突破顯然並不容易。

“兩傢企業性質和業務模式的差異，造成瞭當下雙方利潤水平的差距。彩生活側重於增值服務，而中海現階段仍然處於規模擴張的階段。”中海物業的一名高管在接受記者采訪時表示，中海物業上市之後，營收模式並不會有太大的變化，但在擴大規模的同時，也會對增值服務領域進行開拓。

而在社區O2O方面，即便是實踐最早的彩生活也難言成功。2014年彩生活的管理面積擴張到瞭2.05億平方米，但管理規模的劇增並未帶來盈利的提升。去年其平均物業凈利潤隻有0.7元/平方米/年，相比2013年還有所下滑，可見社區O2O當前也並不是物管企業大幅增收的重要來源。

與過往赴港上市企業的操作手法不同的是，中海物業此次上市是通過實物分派、介紹上市的方式掛牌。根據中海物業的上市方案，中海地產將有條件分派合共約32.87億股中海物業股份予符合資格的在冊股東，股東每持有3股中海地產的股份就可以獲得公司派發的1股中海物業股份。

按照中海物業的上市安排，業內普遍認為中海物業上市募資並非首要目的，搭建物業資產平臺和提升母公司估值才是根本原因。而其自身當前的現金流和盈利能力也為其上市不融資提供瞭保證。

根據10月14日中海物業所披露的聆訊資料集，截止到2015年5月，中海物業所管理的總面積為6760萬平方米。在過去的2012、2013和2014年年度，對應面積為3410萬平方米、4590萬平方米、5640萬平方米。在營收方面，2012、2013和2014年，中海物業的收益分別為14.45億港元、18.44億港元、21.64億港元，復合年增長率為33.4%；其中，公司股東權益利潤分別為6154萬港元、8552萬港元以及9708萬港元，相應復合年增長率約為25%。

模式及盈利前景

但不管是處於哪種情形，介紹方式上市的股票都要求上市前已有相當數量，且被廣泛持有，這樣才能確保上市後會有足夠的市場流通量，同時介紹上市由於不涉及公開集資，因此並不涉及融資安排。安定區二胎房貸

這是繼花樣年旗下彩生活之後，國內物業管理領域第二傢實現在港上市的企業。根據此前光大證券的預測，當前物業管理行業的收入空間可達2.7萬億之巨。面對這個尚待開墾的藍海市場，向來以融資以及人才管理優勢著稱的中海，能否在利潤微薄的物管領域也成功掘金？

“這種上市方式可以把企業融資和證券上市在時間上進行分開，給企業以更大的靈活性，適用於那些有分拆上市需求但暫時沒有融資需求的企業。”深圳一傢投行人士告訴《中國經營報》記者。

本文來源：中國經營報

“從業績數據可以看出，當前中海物業的盈利能力相比同行還是有優勢的，同時中海物業所覆蓋的物業類型也比較廣泛和穩定。這也為中海方面選擇介紹上市不融資提供瞭一定的資金實力，因為不缺錢。”上述投行人士表示。

根據中海物業披露的相關資料，當前中海物業的管理覆蓋范圍主要是中海地產旗下項目。截至2014年底，中海物業在國內管理項目約199個，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市，管理項目包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府物業、高新產業園區等。

在香港地區，中海物業則不僅為集團發展的豪宅物業項目提供物業管理服務，還為當地的商業大廈、商場、大型屋苑、公共屋村、私人物業、公共設施、出入境口岸、中央駐港機構辦公大樓及軍事用地等提供管理服務，管理面積大約有450萬平方米。

相比中海物業當前主要與集團地產主業捆綁佈局不同，彩生活則主要依賴於外延式的擴張來獲取管理面積。根據彩生活今年6月份的中報披露，截至報告期末，彩生活的物業管理項目已經超過1700個，管理面積2.7億平方米，其中90%以上的管理項目都是花樣年集團之外的住宅物業項目。

而在收入和盈利模式上，中海物業采取的是包幹制為主(占比超過80%)，而彩生活則是以酬金制為主，這讓兩者的收入來源結構也有明顯區別。截至今年5月底，中海物業收入的9.32億港元中，整個物業管理服務收入占比達95.3%，其中貢獻最大的是包幹制物業管理服務，收入超過8億港元，占比約86%，增值服務帶來的收入占比極少。而彩生活方面，增值服務已經占據其營收的大頭， 在其今年上半年2.78億元的總營收中,物業管理服務占收入53.8%,工程服務占30.5%,增值服務占15.7%。

這種營收結構的差異導致瞭兩傢物管公司截然不同的盈利模式：2014年中海物業全年營收21.6億港元，是彩生活全年營收的4倍，但盈利表現卻遠遠低於彩生活：2014年彩生活的毛利率和凈利率分別達到瞭79.2%和37.5%，中海物業則分別隻有19%和4.5%。

介紹上市的玄機

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“目前中海物業服務的大量物業中，中高端項目偏多，收繳物業費難度低，業主素質高管理難度低。但未來企業在擴張過程中的收購難免參差不齊，物管服務的下降或是物業糾紛都很容易影響到中海地產及中建的業務開展，而且各地的人力成本差異較大，企業能否保持較好單產的同時提高毛利率水平還有待驗證。”克爾瑞研究中心研究員房玲認為，中海物業需要面臨收購物業帶來的服務質量隱患，同時還要面臨聚焦同一目標市場的同行挑戰。

相較於IPO，中海物業通過介紹上市實現上市在同類型企業中並不太常見。按照香港主板上市規則，介紹上市與公開招股、配售等方式都是企業上市的方式之一。一般而言，符合使用介紹方式上市的情形主要有三種：一是尋求上市的證券已在另一傢證券交易所上市；二是發行人的證券由一名上市發行人以實物方式分派予其股東或另一上市發行人的股東；三是換股上市，控股公司成立後，以換股形式交換一名或多名上市發行人的股份，後者在換股完成後將撤銷上市地位。

與IPO相比，介紹上市的優勢在於程序上較為簡便，能在較短的時間內完成，相對IPO而言節省瞭排隊等候的時間。同時，可以最大限度地保護現有股東的權益和回報，不用發行新股也就不會攤薄股東的權益。







新聞來源http://money.163.com/15/1031/03/B77N4MC300253B0H.html

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